Poslovni prostori: I dalje velik interes za ulaganje

S Predragom Tutićem, Country Managerom u CW CBS International Hrvatska, članom Cushman & Wakefield Alliancea, vodeće svjetske agencije za nekretnine koja posluje u više od 70 zemalja svijeta, razgovarali smo o utjecaju pandemije na hrvatsko tržište nekretnina, posljedicama potresa u Zagrebu i predviđanjima što tržištu donosi neizvjesna 2021. godina. U nastavku prenosimo intervju Predraga Tutića s portalom Poslovni.hr.

Kako se koronakriza odrazila na tržište komercijalnih nekretnina u Hrvatskoj, je li se ove godine manje trgovalo i investiralo? 

Načelno u svim segmentima komercijalnih nekretnina osjetio se negativan utjecaj izazvan pandemijom Covida 19, ali možemo reći da je došlo i do nekih pozitivnih pomaka u trendovima i načinu korištenja komercijalnih nekretnina.

Ako promatramo samo transakcijski dio tržišta koji se odnosi na zakupe i prodaju, u prva tri kvartala, došlo je do pada transakcija za cca 20% u odnosu na prošlu godinu, ali bez obzira na to i dalje imamo vrlo visoku likvidnost na tržištu i odličan interes domaćih ulagača za komercijalnim nekretninama prvenstveno u uredski segment i naravno logistiku gdje smo nedavno imali jednu od najvećih investicija u posljednjih nekoliko godina.

Isto tako, bez obzira na sve izazove i prepreke u ovoj godini imali smo značajan volumen investicija u turistički sektor, vidimo da se završavaju započete investicije u nove hotele, imali smo i transakcije kod prodaje dijela hotelskog portfelja, a uskoro očekujemo i završetak jedne od većih transakcija u turizmu.

Koliko je trend rada od kuće utjecao na tržište uredskih prostora?

Trend rada od kuće je prvenstveno bila potreba i nužnost izazvana pandemijom, ali je sigurno promijenila strategije i buduća planiranja tvrtki pri ulaganju u uredske prostore.

Zanimljivo je recimo kada pričamo o radu od kuće, prema našim istraživanjima, u prvih devet mjeseci ove godine IT sektor je činio udio od 55% ukupno svih transakcija novih zakupa uredskih prostora što jasno pokazuje da sektor koji je predvodnik i kreator svih promjena pogotovo kada pričamo o uredskom tržištu i dalje ulaže i razvija takav proizvod.

Zaključno s trećim kvartalom ove godine imamo blagi porast stope slobodnih prostora koji trenutno iznosi oko 4,7%. Usporedimo li se s glavnim gradovima u regiji imamo najblaži rast stope slobodnih prostora, a i raspon za uravnotežena tržišta se kreće između 5 – 10% pa cjelokupna situacija nije toliko dramatično utjecala na segment uredskih prostora.

Cijene zakupa za prvoklasne prostore ostale su do sada stabilne, ali kod pregovora za nove lokacije ili produženja postojećih ugovora o zakupu, zakupodavci moraju dodatnim pogodnostima stimulirati potencijalne zakupnike za odabir baš njihovog prostora.

Bitno je naglasiti da u protekle tri godine nismo imali pretjeranu gradnju novih uredskih projekata, ukupna ponuda novih projekata bila je svega na 50% ukupno transakcija zakupa tako da tržište nije zasićeno, zapravo imamo odličan temelj za krenuti u novi ciklus s projektima nove generacije koji pružaju tvrtkama puno više i u smislu infrastrukture a i dodatnog sadržaja za njihove zaposlenike.

Je li i potres u Zagrebu „protresao“ i tržište nekretnina?

Nažalost da, u segmentu stambenog tržišta stvorena je dodatna potražnja kupaca kojima su nekretnine oštećene u potresu ili dijela kupaca koji su se temeljem ovog strašnog iskustva odlučili ipak za ulaganje u novogradnju ili preseljenje izvan stare gradske jezgre.

Sličnu situaciju imamo i na tržišta uredskih prostora gdje dodatna potražnja za zakupom uredskih prostora u poslovnim zonama i generalno poslovnim zgradama proizlazi iz potrebe određenih javnih i državnih službi koji su bili smješteni u strogom centru grada i kojima su objekti oštećeni u potresu.

Kakva je situacija na tržištu maloprodajnih i  logističkih nekretnina?

Retail tržište prolazi kroz izuzetno zahtjevan i dinamičan period, gdje se trgovci moraju prilagoditi i predvidjeti promjene u ponašanju kupaca, digitalizirati svoj model poslovanja i kanalizirati dio prodaje na online, ali i dalje moraju biti prisutni s fizičkim trgovinama jer se u našoj regiji oporavkom turizma očekuje i brzi oporavak tog sektora.

Za sada vidimo da je situacija u shopping centrima stabilna, gdje je stopa slobodnih prostora oko 3% a retail parkovi su s obzirom na snažnu strukturu zakupnika prošli gotovo neokrznuto kroz protekli period.

Bitno je da i dalje imamo ozbiljan interes zakupnika za ekspanziju u fizičkim trgovinama prije svega generiran od strane trgovaca prehrambenim proizvodima s udjelom od 30% zatim slijede trgovci odjećom i obućom te specijalizirane trgovine namještajem.

Tržište logistike je konačno napravilo mali korak prema naprijed u ovoj godini s prvom investicijom u jedan logistički centar pored Zagreba od strane AZ mirovinskih fondova, ali dalje je puno prostora za razvoj pogotovo jer logistika mora pratiti retail segment i suportirati ga u opskrbnom lancu.

Također nakon gotovo desetljeća kreće greenfield investicija u jedan logistički centar u blizini Zagreba pa će se ponuda prvoklasnih logističkih prostora konačno nešto povećati.

Trenutno, stopa slobodnih prvoklasnih logističkih prostora je oko 2% ali kada gledamo strukturu tih prostora, prevladavaju mali prostori ispod 3000 četvornih metara na više lokacija koji ne predstavljaju adekvatnu ponudu za ozbiljniju ekspanziju jednog zakupnika.

Kada se rezimira ova godina, je li ona donijela i neke dobre stvari?

Naravno, koliko god izazovna bila, vidjeli smo dosta novih trendova koji su utjecali na tržište s ubrzanom implementacijom poput utjecaja modela “rad od kuće” koji je utjecao na izmjene zakona o radu, ili recimo rasta online prodaje za gotovo 15%, čime se otvorila potreba za pratećim uslugama u retailu poput distribucije prema krajnjem kupcu a time i nekih novih poslovnih prilika u smislu ulaganja u opskrbni lanac i unaprjeđenja omnichannel rješenja.

Imali smo prilike vidjeti da se Hrvatska nametnula kao regionalni pobjednik u ovoj turističkoj sezoni gdje smo se prezentirali određenom tržištu EU i okolnih zemalja koje radi pandemije nije putovalo globalno već su odabrali Hrvatsku kao zamjenu, što vrlo jasno govori da nam je osim fantastičnog geostrateškog položaja i odlična turistička ponuda, ali to nas samo mora potaknuti da nastavimo razvijati i podizati kvalitetu smještaja i usluga u turizmu kako bismo se jače pozicionirali u regiji i konkurirali velikim tržištima poput Grčke ili Italije.

Iako je jako teško predvidjeti kakva će biti situacija s koronavirusom sljedeće godine, imate li neke projekcije što bi se moglo događati na tržištu nekretnina 2021. godine?

Radi cjelokupne situacije i svih epidemioloških mjera koje su sada na snazi, sigurno je da će tržište retaila i uredskih prostora u prvom kvartalu lagano stagnirati. Međutim, s obzirom na akumuliranu potražnju iz oba sektora koja nije realizirana u proteklom kvartalu, dolaskom cjepiva te relaksiranjem mjera smatram da ćemo vrlo brzo vratiti aktivnost na tržištu.

U logističkom sektoru očekujemo početak razvoja malih i srednjih projekata pogotovo u Rijeci i Zagrebu, srednjoročno gledano, potreba za takvim proizvodom će biti dovoljno snažna da potakne investitore na ulaganja u taj sektor.

Smatram da ćemo u sljedećoj godini također imati prilike vidjeti puno više transakcija u hotelskoj industriji, već sada imamo najave da vlasnici manjih hotela koji nažalost nisu mogli izdržati ovaj udar na likvidnost izazvan pandemijom, kreću u prodaju svojih objekata.

Možemo li očekivati neka ulaganja, gdje bi ona mogla biti i na koji način bi hrvatsko tržište moglo postati zanimljivije investitorima?

Zemlje u našoj regiji već se pripremaju za post Covid period koji će obilježiti snažni napori da se privuku i stimuliraju investitori da ulože baš u njihova tržišta.

Za sljedeći ciklus na nekretninskom tržištu, Hrvatska pored fiskalnih i financijskih poticaja za strana ulaganja mora užurbano nastaviti s optimizacijom i digitalizacijom sustava javnih uprava kako bi povećala njihovu učinkovitost te smanjiti komunalna davanja prilikom gradnje da pojačamo konkurentnost posebno u logistici i industrijskim objektima.

Prve rezultate ćemo vidjeti u ulaganjima u hotelsku industriju te logistiku a sve više nam raste interes i za ulaganjem u projekte novih generacija domova za starije osobe.